Das 1905 errichtete Sanatorium von Josef Hoffmann mit der umliegenden Parkfläche ist ein weltweit einzigartiges Kulturdenkmal. In den 1990er Jahren konnte das Gebäude – auch auf internationalem Druck hin – vor dem Verfall gerettet werden. Die Finanzierung erfolgte teilweise über eine massive Rand-Bebauung der ehemals weitläufigen Parkanlage. Noch unbebaut blieb das Grundstück an der Wiener Straße, so dass der Blick auf das Sanatorium und die verbliebene Parkfläche bis heute erhalten sind. Die Einreichung eines Bauprojekts für ein Pflegeheim war jedoch aufgrund der seit Jahren bestehenden Baulandwidmung (Widmung Bauland-Sondergebiet-Pflegeheim Seniorenbetreuung) jederzeit möglich.

Grüne Stellungnahme nachzulesen unter: https://gruene-purkersdorf.at/gruene-stellungnahme-umwidmung-pflegeheim-umwidmung-bk-bb/

Auf Anregung von Stadträtin DI Sabina Kellner beschießt der Gemeinderat zudem einstimmig folgenden Ergänzungsantrag:

„Bis Ende April möge eine rechtliche Prüfung der Möglichkeit der Erlassung einer Bausperre erfolgen und dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt werden.“

Sowohl die rechtliche Prüfung einer Rückwidmung als auch die Möglichkeit eines kooperativen Planungsverfahrens stehen im Raum.

Nachlese unter: https://gruene-purkersdorf.at/nachschau-denk-mal-purkersdorf/

Für die betreffenden Grundstücke wird eine zweijährige Bausperre einstimmig beschlossen. Falls erforderlich, kann diese um ein weiteres Jahr verlängert werden.

Die vom Bauausschuss, auf Anregung von STR Sabina Kellner vorgeschlagene Arbeitsgruppe (in der alle Fraktionen vertreten sind) wird im Gemeinderat einstimmig beschlossen.

Ziel ist, dass das Ensemble Sanatorium Hoffmannpark bestmöglich erhalten und für die Öffentlichkeit sichtbar bleibt. Gleichzeitig wird ein Konsens mit dem Grundeigentümer angestrebt, damit der Gemeinde kein finanzieller Schaden (durch Regressansprüche) entsteht.

Prof.in DI Maria Auböck (Zentralvereinigung der Architektinnen für Wien, NÖ und Bgld.) und Arch. DI Franz Denk (in enger Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt) nehmen beratend an den Sitzungen teil.

Im ersten Schritt wird eine Schreiben an die Abteilung Bau- und Raumordnungsrecht der NÖ Landesregierung verfasst, um mögliche rechtliche und finanzielle Auswirkungen einer Rückwidmung in Grünland abzuklären.

Zusammenfassung des Antwortschreibens vom 20.3.2024:

Als Ausgleich für Härtefälle, die durch Umwidmungen entstehen, sieht das NÖ Raumordnungsgesetz (§27, §36) Entschädigungen vor, die folgende vermögensrechtlichen Nachteile abgelten:
Entschädigungen durch Änderungen im Flächenwidmungsplan sind vorgesehen, wenn durch die Umwidmung die Bebaubarkeit ausgeschlossen oder weitgehend verringert worden ist. Die Widmung eines Grüngürtels fällt z.B. nicht darunter.
Durch Änderungen im Bebauungsplan kann sich ein Entschädigungsanspruch ergeben, wenn großflächige Änderung oder eine andere Festlegung im Bebauungsplan (z.B. absolute Baufluchtlinien) dazu führen, dass eine widmungsgemäße Nutzung ausgeschlossen ist.
Bloße Einschränkung der Nutzungsmöglichkeit durch Abänderungen von Bauklassen, Baufluchtlinien, Bebauungsweisen fällt nicht darunter.
Über die Höhe eines allfälligen Entschädigungsanspruches nach dem NÖ Raumordnungsgesetz entscheidet das örtlich zuständige Landesgericht.

Eingesetzt werden die von den Grünen zur Veranstaltung „Hoffmannpark in Gefahr“ eingeladenen Expert:innen Prof.in DI Dr.in Caroline Jäger-Klein, Arch. DI Franz Denk und Prof.in DI Maria Auböck. Die Gruppe wird vom Gemeinderat einstimmig mit der Erstellung eines Projektvorschlags als Grundlage für eine mögliche Änderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans beauftragt. Auch das Bundesdenkmalamt, vertreten durch Frau DI Lisa Teigl, MA ist in die Gruppe eingebunden.

Bis zu diesem Tag muss eine mögliche Änderung des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans rechtskräftig sein, andernfalls kann der Eigentümer ein Projekt im Rahmen der derzeit bestehenden Widmung einreichen.

Die Sitzung findet nicht öffentlich statt, da die Ergebnisse erst nach der Besprechung mit dem Eigentümer publik gemacht werden sollen. Die sehr professionelle und umfassende Präsentation wird von allen Gemeinderät:innen positiv aufgenommen.

Nur die GR der Liste Baum sowie Finanz-STR Pannosch stimmen dem Antrag nicht zu.

Im Rahmen eines Sondergemeinderates werden die vom Raumplanungsbüro Knoll – in Abstimmung mit der Arbeitsgruppe, dem Expert:innen-Beirat und dem Eigentümer – erarbeiteten Änderungen zum Flächenwidmungs- und Bebauungsplan beschlossen.
Der Sondergemeinderat war notwendig, da die Bausperre bereits im Mai ausläuft und ein Beschluss im nächsten regulären Gemeinderat im März die Einhaltung der erforderlichen Fristen gefährdet hätte.
Im Rahmen der Sitzung werden auch sechs während der Auflage eingelangte Stellungnahmen behandelt. Dabei geht es u.a. um einen Einspruch gegen die geplante öffentliche Verkehrsfläche sowie um die Forderung eine gänzliche Rückwidmung in Grünland zu beschließen. Die Berücksichtigung der Stellungnahmen wird abgelehnt.
Alle Parteien sind sich einig, dass eine gänzliche Rückwidmung in Grünland – im Hinblick auf die große kulturhistorische Bedeutung des Denkmals und der dazugehörigen Parkanlage – die mit Abstand beste Lösung gewesen wäre, was die rechtlichen Rahmenbedingungen (hohe Entschädigungsansprüche seitens des Eigentümers) aber nicht zugelassen hätten.
Der Großteil der Gemeinderät:innen stimmt in allen Punkten für die, in einem langen Prozess mit einem Expert:innen-Beirat ausgearbeiteten Änderungen des Flächenwidmungs- und Bebauungsplanes.
Die vier Gemeinderät:innen der Liste Baum stimmen zwar für die Änderungen im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, dann aber interessanterweise gegen die Verordnungen – was nicht schlüssig ist.
Aus der Sicht von STR Baum hätte ein zusätzliches rechtliches Gutachten eingeholt werden sollen, um abzuklären, wie groß eine mögliche Reduktion der Bebauung konkret hätte sein können.

Dazu ist festzuhalten, dass wir im Rahmen der Arbeitsgruppe ein Schreiben an die Abteilung Bau- und Raumordnungsrecht der NÖ Landesregierung geschickt haben, um die Konsequenzen einer großflächigen Rückwidmung in Grünland abzuklären (siehe Chronologie 2024_03 oben). Im Antwortschreiben wird klar festgestellt, dass das NÖ Raumordnungsgesetz für größere Rückwidmungen in Grünland und umfassende Bebauungsplan-Änderungen einen Entschädigungsanspruch vorsieht. Es kann davon ausgegangen werden, dass ein externes Gutachten zum gleichen Schluss gekommen wäre. Aus meiner beruflichen Erfahrung weiß ich, dass sich ein Gutachter nicht auf eine konkrete Prozentzahl für die Baulandreduzierung festgelegt hätte, wie es STR Baum andeutet.

In den Arbeitssitzungen waren sich die anderen Fraktionen einig, dass wir für ein Gutachten mit fraglichem Ergebnis nicht zusätzlich hohe Budgetmittel aufwenden und durch das Warten auf das Ergebnis auch nicht die Einhaltung der Fristen (Ende der Baulandsperre) gefährden wollen.

Durch die Projektarbeit des Expert:innen-Beirates und der anschließenden Konsensfindung mit dem Eigentümer konnten deutliche Verbesserungen (gegenüber den zuvor geltenden Flächenwidmungs- und Bebauungsfestlegungen) erzielt werden.

Verbesserungen gegenüber dem ursprünglichen Flächenwidmungs- und Bebauungsplan:

• Der geplante Baukörper wurde vom Sanatorium abgerückt.
• Blickachsen bleiben erhalten.
• Sichtbarkeit des Baujuwels für die Öffentlichkeit: Ein öffentlicher Weg am östlichen Rand ermöglicht eine gute Sicht auf das Sanatorium mit der davor liegenden Parkfläche – es ist geplant, hier einen Informationspunkt zu schaffen.
• Die bebaubare Fläche wurde um mehr als 10% verringert.
• Die Pflicht zur Erhaltung des historischen Zauns wurde in die Verordnung aufgenommen.
• Besserer Schutz der Parkanlage
• Parkplätze sind im oberen Bereich auf ein erforderliches Minimum reduziert; der Rest wird in einer Tiefgarage untergebracht.
• Der Mistplatz ist an einem wenig einsehbaren Bereich vorgesehen.
• Die Möglichkeit ein NÖ Pflegeheim zu errichten, ist durch Absprache mit dem Eigentümer gegeben (Unterbringung der erforderlichen Mindestbettenanzahl von 72 ist möglich); hängt aber von der Entscheidung der NÖ Landesregierung ab.

Persönlich tut es mir – als großer Fan des Jugendstils – extrem leid, dass eine Rückwidmung in Grünland-Park nicht möglich war! Ich habe mich in der Arbeitsgruppe massiv dafür eingesetzt unter den gegebenen politischen und rechtlichen Gegebenheiten die beste Lösung zu erzielen.

Auf meine Initiative wurde die Bausperre erlassen, die Arbeitsgruppe beschlossen, das Schreiben an die Landesregierung verfasst und der Expert:innen-Beirat eingesetzt (mit den, von den Grünen zuvor bei der Veranstaltung „Denkmal Purkersdorf“ eingeladenen Expert:innen).

Im Rahmen der Sitzungen hätte ich mir oft ein klareres Vorgehen der Gemeinde gewünscht (z.B. entschiedeneres Auftreten gegenüber dem Eigentümer). In emotionalen Diskussionen habe ich immer wieder darauf hingewiesen, dass eine Zustimmung der Gemeinde unbedingt an eine Zustimmung und an einen Konsens mit dem Expert:innen-Beirat gebunden sein muss, was nach langen Verhandlungen schlussendling gelungen ist.​